Mua bán nhà đất là giao dịch có giá trị lớn, đòi hỏi người mua và người bán phải hết sức thận trọng trong việc đưa ra các điều kiện, điều khoản để thực hiện giao dịch. Ngoài ra, thủ tục mua bán nhà đất và đăng ký biến động sang tên cũng bao gồm nhiều giai đoạn và khá phức tạp, đặc biệt là với những người lần đầu thực hiện hoặc ở địa phương khác đến Đà Nẵng mong muốn nhận chuyển nhượng nhà đất để đầu tư hoặc định cư.

Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết các bước để thực hiện việc mua bán nhà đất và đăng ký biến động sang tên tại Đà Nẵng dựa theo quy định pháp luật liên quan và kinh nghiệm của Công ty Luật CTT và Cộng sự trong quá trình thực hiện việc tư vấn, hỗ trợ khách hàng trong các giao dịch này.

1. Điều kiện để thực hiện việc mua bán nhà đất

Theo quy định tại Điều 45 Luật đất đai 2024 thì điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, sổ hồng).
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
Trong thời hạn sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

2. Quy trình mua bán nhà đất tại Đà Nẵng

– Bước 1: Kiểm tra thông tin pháp lý của nhà đất.

Trước khi đặt cọc, người mua nên kiểm tra thông tin pháp lý liên quan đến nhà đất dự định mua. Bao gồm các thông tin sau đây:

Thông tin thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như chủ sử dụng đất, diện tích, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc và đặc biệt là phần thông tin ghi chú trên Giấy chứng nhận (nếu có).
Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại Phòng kinh tế của xã, phường.
Tình trạng thế chấp tại Ngân hàng hoặc cầm cố cho bên khác.
Tình trạng tranh chấp tại UBND xã, phường và/hoặc Toà án hoặc kê biên tài sản. Đặc biệt, là đối với trường hợp bên bán bị buộc phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo bản án có hiệu lực pháp luật và nhà đất là tài sản duy nhất thì giao dịch chuyển nhượng nhà đất nhiều khả năng bị Toà án tuyên vô hiệu.

– Bước 2: Ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất (nếu có).

Việc ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng và thường được thực hiện để ghi nhận các nội dung như giá chuyển nhượng, thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong thời hạn đặt cọc, thuế/phí, số tiền đặt cọc, mức phạt cọc và các trường hợp phạt cọc.

Trên thực tế, phát sinh rất nhiều tranh chấp liên quan đến Hợp đồng đặt cọc liên quan đến việc các bên vi phạm về thời hạn ký kết Hợp đồng chuyển nhượng, vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận như tách thửa, cấp đổi sổ, hỗ trợ vay ba bên…Do đó, đối với Hợp đồng đặt cọc cần quy định chi tiết, rõ ràng về quyền nghĩa vụ của các bên, thời hạn công chứng, hành vi vi phạm.. để làm cơ sở nhằm đảm bảo quyền lợi của mình trong quá trình giải quyết tranh chấp.

– Bước 3: Công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất.

Theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 27 Luật đất đai 2024 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng phải được công chứng, chứng thực. Việc công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường.

Thông thường, hồ sơ công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bao gồm:

CCCD/Hộ chiếu của các bên.
Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc đăng ký kết hôn.
Các giấy tờ liên quan khác (nếu có)

Sau khi ký công chứng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ là căn cứ để thực hiện nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động sang tên.

Tuy nhiên, việc hoàn tất công chứng, chứng thực đối với Hợp đồng chuyển nhượng chưa đồng nghĩa với việc giao dịch chuyển nhượng đã hoàn tất mà phải tiếp tục thực hiện việc đăng ký biến động sang tên để cập nhật thông tin bên mua vào sổ địa chính. Đồng nghĩa với việc, rủi ro pháp lý vẫn có thể phát sinh trong giai đoạn này.

3. Đăng ký biến động sang tên

– Thời hạn đăng ký đăng ký biến động đối với việc mua bán nhà đất là 30 ngày, kể từ ngày có biến động (ngày công chứng Hợp đồng chuyển nhượng).

– Hồ sơ đăng ký biến động sang tên:

Đơn đăng ký biến động đất đai;
Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực;
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
CCCD/hộ chiếu của các bên;
Tờ khai lệ phí trước bạ;
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
Biên lai xác nhận việc nộp thuế, phí (sau khi có thông báo nghĩa vụ tài chính và nộp tiền)
Các giấy tờ khác theo từng trường hợp cụ thể (chứng minh trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân, cam kết tài riêng vợ chồng…)

– Quy trình đăng ký biến động sang tên đối với mua bán nhà đất:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền hoặc bộ phận 1 cửa của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Cơ quan đăng ký kiểm tra hồ sơ về điều kiện chuyển nhượng, hồ sơ pháp lý và chuyển cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính.
Bước 3: Cơ quan thuế thông báo nghĩa vụ tài chính và bên mua/bên bán thực hiện việc nộp tiền vào ngân sách
Bước 4: Cơ quan đăng ký cập nhật thông tin của bên mua vào hồ sơ địa chính, xác nhận biến động trên Giấy chứng nhận và trả kết quả

– Thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động đối với mua bán nhà đất là không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc bổ sung hồ sơ)

4. Dịch vụ tư vấn và hỗ trợ thực hiện giao dịch mua bán nhà đất

– Tại Công ty Luật CTT và Cộng sự, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ cho khách hàng trong suốt toàn bộ giao dịch mua bán nhà đất. Bao gồm các công việc như:

Tư vấn về thị trường bất động sản, các loại sản phẩm bất động sản, các rủi ro phổ biến và quy trình thực hiện giao dịch mua bán;
Hướng dẫn việc kiểm tra thông tin đất đai và quy hoạch đối với thửa đất;
Tra cứu, kiểm tra tình trạng pháp lý, tình trạng tranh chấp;
Tư vấn, soạn thảo và hỗ trợ cho các bên ký kết Hợp đồng đặt cọc;
Tham gia hỗ trợ trong quá trình công chứng Hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng;
Đại diện uỷ quyền thực hiện thủ tục đăng ký biến động sang tên;
Tư vấn cho khách hàng về phương án/cách thức để xử lý các rủi ro hoặc vấn đề vướng mắc phát sinh trong quá trình giao dịch;

– Các lợi ích khi sử dụng dịch vụ của Công ty Luật CTT và Cộng sự:

Đội ngũ Luật sư am hiểu pháp luật, giàu kinh nghiệm, từng hỗ trợ nhiều giao dịch bất động sản có cấu trúc phức tạp, giá trị lớn;
Chi phí hợp lý, gói phí được thiết kế linh hoạt dựa theo yêu cầu của khách hàng.
Am hiểu thị trường và các dòng phân khúc bất động sản giúp khách hàng đưa ra quyết định phù hợp với mục tiêu của mình.

Trên đây là hướng dẫn đối với giao dịch mua bán nhà đất và đăng ký biến động sang tên tại Đà Nẵng. Quý khách hàng cần tư vấn và hỗ trợ, vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo thông tin sau đây:

CÔNG TY LUẬT CTT VÀ CỘNG SỰ

Địa chỉ: 287 Lê Quảng Chí, phường Hoà Xuân, Đà Nẵng

Số điện thoại: 0977 689 995 (Luật sư Lê Xuân Cảnh)