Đặt lịch tư vấn
“Đất nền dự án” được hiểu là các lô đất thuộc phần đất ở chia lô trong các dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư.
Việc đầu tư vào loại hình đất nền dự án đang khiến nhiều Nhà đầu tư “dở khóc dở cười” khi vướng vào các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài với Chủ đầu tư của dự án mặc dù đã thanh toán hầu hết giá trị lô đất theo các Thỏa thuận/Hợp đồng đã ký giữa hai bên.
Theo đó, các dự án này từ lúc “khai sinh” đến lúc nghiệm thu, khai thác và quyết toán dự án được điều chỉnh bởi rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đấu thầu, Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật quy hoạch…
Do đó, theo chúng tôi về hành lang pháp lý để điều chỉnh đối với loại hình “đất nền dự án” là đầy đủ và đảm bảo.
Tuy nhiên, trong những năm vừa trên địa bàn thành phố Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam đã xảy ra rất nhiều vụ “lùm xùm” liên quan đến việc tranh chấp giữa khách hàng và Chủ đầu tư liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng và cấp sổ đỏ đối với loại hình đất nền dự án.
Vậy tại sao lại xảy ra các tranh chấp nói trên và cần lưu ý gì khi được chào mời đầu tư loại hình đất nền án để tránh/giảm thiểu các rủi ro khi đầu tư???
Với kinh nghiệm nhiều năm tham gia hỗ trợ các khách hàng trong việc giải quyết các tranh chấp với Chủ đầu tư cũng như kinh nghiệm trong quá trình đảm nhận vị trí pháp chế tại các công ty/tập đoàn kinh doanh bất đống sản.
Bài viết dưới đây của Luật sư thuộc Công ty Luật CTT và Cộng sự sẽ chia sẻ một số lưu ý như sau:
- Đánh giá năng lực Chủ đầu tư “đất nền dự án”:
a. Xác định Chủ đầu tư là ai?
Chủ đầu tư dự án là pháp nhân được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận là Chủ đầu tư để triển khai dự án thể hiện tại Quyết định chấp thuận nhà đầu tư của dự án.
Do đó, người mua cần tìm hiểu, xem xét và có đánh giá sơ bộ về Chủ đầu tư của dự án khi cân nhắc đầu tư về năng lực tài chính (vốn, lãi/lỗ…), kinh nghiệm (các dự án đã/đang triển khai đầu tư), các thông tin liên quan đến chủ đầu tư dự án trên báo chí và website Sở xây dựng, sở Kế hoạch và đầu tư…
Việc đánh giá năng lực Chủ đầu tư sẽ giúp người mua có cái nhìn sơ bộ về khả năng triển khai thành công dự án của Chủ đầu tư.
b. Đơn vị phát triển dự án
Hiện nay, ngoài các Chủ đầu tư dự án nói trên thì còn xuất hiện “Đơn vị phát triển dự án”. Đây thường là pháp nhân tham gia góp vốn cùng Chủ đầu tư để triển khai thực hiện dự án nhằm mục đích chia lợi nhuận dựa trên Hợp đồng hợp tác đầu tư.
Tuy nhiên, lưu ý theo quy định tại Điều 13 Luật kinh doanh Bất động sản thì Chủ đầu tư không được phép ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên danh, hợp tác kinh doan….ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Tức, các “Đơn vị phát triển dự án” không được phép ký Hợp đồng/Thỏa thuận với người mua.
- Kiểm tra hồ sơ pháp lý của Dự án:
a. Hồ sơ pháp lý đủ điều kiện chuyển nhượng:
Tùy vào tiến độ của Dự án, Chủ đầu tư có thể công khai cho người mua các tài liệu pháp lý khác nhau. Thông thường, đối với một dự án được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bao gồm các loại tài liệu sau đây:
– Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án.
– Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500.
– Quyết định chấp thuận Chủ đầu tư của dự án.
– Các văn bản thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, đánh giá tác động môi trường, thiết kế bản vẽ thi công…
– Quyết định giao đất (toàn bộ hoặc theo đợt)
– Giấy phép xây dựng;
– Biên bản nghiệm thu hạ tầng;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất.
b. Thực trạng thời gian qua:
Thực tế, tại địa bàn Đà Nẵng, Quảng Nam trong thời gian trước đây khi thực hiện việc “mở bán dự án” thì rất nhiều Chủ đầu tư chỉ có và/hoặc cung cấp được các Quyết định về việc chấp thuận chủ trương, chủ đầu tư và phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 do Dự án ở giai đoạn này chưa triển khai bất kỳ công tác đầu tư nào và Chủ đầu tư “mở bán” nhằm mục đích huy động vốn để tiến hành hoạt động đầu tư.
Điều này, khiến cho khách hàng khi đặt mua/góp vốn ở giai đoạn này vô cùng rủi ro vì đây là cách huy động vốn trái pháp luật do chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Hiện nay, thực trạng này đã ít hơn do việc siết chặt quản lý của Cơ quan nhà nước trong việc mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các Dự án phân lô/bán nền sau những lùm xùm trong thời gian vừa qua.
- Thỏa thuận/Hợp đồng
a. Các dạng Thỏa thuận/Hợp đồng
Trước đây, đa số các Chủ đầu tư đều thực hiện việc huy động vốn hoặc “bán lúa non” cho khách hàng thông qua các Văn bản thỏa thuận hoặc các dạng hợp đồng như cho hợp tác đầu tư, góp vốn, cho vay đổi đất, tiến độ…khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
b. Quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng.
Theo quy định thì Chủ đầu tư muốn huy động vốn từ khách hàng thông qua các Hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn… thì phải tuân thủ các quy định và các điều kiện tại Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở:
– “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”
– Và, “Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:
+ Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
+ Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
+ Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.
Hiểu một cách đơn giản, để được huy động vốn từ khách hàng thông qua Hợp tác góp vốn đầu tư, hợp tác kinh doanh…nội dung hợp đồng chỉ được thỏa thuận phân chia bằng tiền hoặc cổ phiếu mà không được chia bằng đất hoặc quyền ưu tiên để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đặc biệt, trước khi thực hiện việc huy động vốn, Chủ đầu tư phải có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện được huy động vốn.
Tiếp đó, việc Chủ đầu tư muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Khách hàng sau khi đã được cấp sổ Block được tuân theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai; khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Cụ thể:
– Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình thương mại – dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải,….
– Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
– Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
– Các lô đất được phép chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền (nếu có) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc trong hồ sơ quy hoạch chi tiết xây dựng (đối với từng dự án cụ thể) đảm bảo phù hợp quy định pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai và quy định hiện hành liên quan.
– Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị được duyệt (nếu có).
– UBND tỉnh quy định các khu vực được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, cho thuê; bao gồm, khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện dự án.
Do đó, trước khi ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Chủ đầu tư thì phải có Văn bản của Sở Xây dựng về việc đủ điều chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án.
- Giải quyết tranh chấp
Với thực trạng nêu trên, các tranh chấp phát sinh đối với các văn bản/thỏa thuận nêu trên là rất lớn. Nguyên nhân chính là do Chủ đầu tư không tuân thủ các “giao kèo” do việc “vận dụng pháp luật”, “chế tài quá nhẹ”…bởi các nội dung hợp đồng nêu trên trái với các quy định của pháp luật hiện hành và khi soạn thảo Hợp đồng chủ đầu tư đã “đặt” khách hàng vào vị trí “yếu hơn” nếu xảy ra tranh chấp.
Về quan điểm giải quyết tranh chấp của Tòa án hiện nay, thì khi xảy ra tranh chấp đối với các loại thỏa thuận/hợp đồng nói trên thì có 02 khả năng:
– Một là, tuyên bố Hợp đồng vô hiệu do trái pháp luật và xử lý hậu quả của việc vô hiệu.
– Hai là, xem đó là một dạng thỏa thuận dân sự và căn cứ vào nội dung thỏa thuận của các bên để giải quyết (lập luận khách hàng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ thanh toán theo Hợp đồng).
Do đó, hiện nay một số Chủ đầu tư đã quay ngược khởi kiện lại khách hàng để yêu cầu chấm dứt hợp đồng do việc vận dụng các nội dung đã thỏa thuận tại Hợp đồng, đẩy khách hàng vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.
💡 Để liên hệ với Công ty Luật CTT và Cộng sự và Luật sư Quý khách vui lòng liên hệ các thông tin dưới đây hoặc điền vào biểu mẫu cuối trang, chúng tôi sẽ liên hệ lại Quý khách sớm nhất:
- Địa chỉ văn phòng: 287 Đường Lê Quảng Chí, Hoà Xuân, Cẩm Lệ, Đà Nẵng
- Số điện thoại: 0977 689 995
- Email: congtyluatctt@gmail.com
- Website: www.cttlawfirm.vn
